空室対策と家賃の保証

家賃が保証される

不動産投資をされている方や、賃貸管理をしている方、管理会社に依頼されている方などはサブリースという言葉をご存じだと思いますが、一般的にはテレビコマーシャルなどで一括借上という言葉が流されていたので一括借上という言葉で聞いたことがあるという方も多いかもしれません。サブリースは新築時に不動産会社と結ぶことが多い契約で、アパートやマンションを全室不動産会社が借上げ、不動産会社が又貸しすることです。

大家さんとしては入居者が決まっても決まらなくても家賃保証され毎月一定の収入が得られるので、ローンの返済は安心できるということを一番言われます。空室がなく満額の場合の収入に比べると収入は減りますが、賃貸に空室は付き物なので、賃貸経営のリスクである空室対策の心配がないというのがサブリースの利点です。

管理会社としてもサブリースの物件が空室になると自社の損になるので、一般の管理物件よりも必死で入所者募集の手は打ちます。管理会社である不動産会社がサブリース前提で建築からすべてを請け負うことが多く、管理会社としては建築での収益、募集家賃と家賃保証した金額の差での収益を見込んで行われるようになりました。

今のように空室が問題ではなく、いくらでも借手がいたという時代には多くのサブリース契約が見られたと思います。

空室時のリスクが減る

20年や30年といったローンの支払い期間以上の一括借上の契約が結ばれるのが基本ですが、現在では家賃保証の金額を下げてほしいと途中で管理会社から交渉される事例も多く問題になっています。

管理会社としてもリサーチした上で、収益が見込めるという場所で建設をしているのでしょうが、時代や状況の予想は必ず当たるものではありませんので、すべてが計画通りに進まないということもあります。

そのような時代背景も含め、現在新しく結ばれるサブリースの契約には保証家賃の見直しや交渉の余地の部分も含まれるようになりました。ローンを支払っている大家さんにしてみれば、急に保証金額を下げられても困ります。

サブリース契約を結ぶ際には空室対策などの利点もありますが、ずっとそのまま保証が続く、保証されているから安心だと思って何も対策をしていないという状況にならないようにする必要があります。

ローンが終わって純利益が増えると思う頃にはサブリース契約も終わり、収入激減ということも考えられます。サブリースでは修理に対して契約内容によって負担割合が様々ですが、契約が終わると必ずオーナーの負担で修理や設備投資が必要です。

立て替えという選択が出てくる可能性は一般管理と変わりません。