賃貸住宅管理業法が2020年6月12日に議員で可決されましたが、これにはさまざまなこれまでのトラブルが背景にあります。
賃貸のオーナーに興味を持っていながらもトラブルを心配して一歩踏み出せなかった方も、これからは安心できます。
こちらではどんな内容なのか、賃貸のオーナー側にとってどんなメリットがあるかなどを中心にお伝えしていきますので、ぜひ参考にしてください。
■トラブルが多発で賃貸住宅管理業法が施行される
家を借りる場合管理会社と賃貸人はしっかりと契約書を交わしデメリットの点の説明もあり、退去の際もどのくらいの修繕費がかかるのか、更新料はいくらなのかを話して約束をします。
しかし物件オーナーと管理会社の間では説明も適当な部分が多く、約束していないことを言った言わないなどとトラブルになるケースも多く、さらに全国で多発していました。
はじめは物件オーナーにとって旨味のある話ばかりをしておきながら、いざ契約をした後に不利になるような家賃の見直しを迫ってきたり、やると言ったことをきちんと行わなかったりしていました。
言った言わないの話になってしまうと、それ以上どうにもならず裁判に発展するトラブルもある程です。
トラブルが起こってしまうと、そこに住んでいる賃貸人にも迷惑をかける例もあり、どちらに家賃を支払いすれば良いのかわからなくなってしまった事件もあります。
賃貸人へ管理会社側からは物件のオーナーから委託料が未払いのため、家賃の一部を払えときたのに対し、物件オーナーからは管理会社とは一切今は関わりないとして別の振込先を送ってきた例もあります。
ほかには、管理会社にお金を支払っているのに約束したことをしてくれない、対応が遅いなども多いです。
特にマンションやアパートの外回りの掃除やゴミ置き場なども掃除を定期的にすると約束しているのに、はじめだけ約束を守り、後からほとんど来なくなってしまうことや何かが壊れて早く対応してほしいときにも後回しにされて対応が遅いなどもよくありました。
はじめに聞いた話よりも質が悪いと感じ、物件オーナー側から要望を入れるとそれがトラブルの発展になってしまうケースも多くあります。
トラブルがあるときには、まず契約書を見直して記載があるか確認も必要です。
■賃貸住宅管理業法が施行されることで言った言わないというトラブルを避けられるようになる
今回こちらが施行されることで、しっかりと法律やルールを守っている管理業者が明確になります。
対策を行いルールを守っている業者がわかりやすいように、登録制度を取り入れました。
登録制度を利用する管理会社では、業務管理者の選任、契約を行う前に重要事項をしっかりと説明すること、財産の分別管理について、委託者への定期報告を行うことなどを義務付けしてくれます。
これまでは説明が曖昧になっていた部分も、しっかりと細かく説明しなければいけないことになっているのです。
重要事項などには物件オーナーにとって不利になるようなことも書かれている可能性がありますが、登録制度を利用している管理会社は隠して契約はできないので、言った言わないのトラブルを防げます。
法律を作り施行することで、さらに管理会社の管理の質を上げることも目的となっています。
これまでは絶対に説明をしてくださいというような義務付けがなかったため、良心的な管理会社はしっかりと説明をして物件オーナーとの信頼関係を築いていても、中には悪徳なところがあり、最初だけ物件オーナーにとって有利になる話ばかりを並べて、いざ契約をしたらほとんどお金を取るだけで何もしてくれないところがありました。
しかし義務付けとなるので、管理業務の管理や監督を行う実務経験などがある資格者の、賃貸不動産経営管理士などの資格者も必要になり、違反があった場合は業務停止処分や罰則が科せられます。
今まで嘘や偽りなく頑張ってきた管理会社の場合今までの業務と変わるところは少ないですし、逆に登録制でクリーンなイメージがつくので物件オーナーからも選んでもらえやすく、物件オーナーにとってもクリーンに頑張っている管理会社にとってもメリットが多くなります。
■賃貸住宅管理業法のおかげで不当な勧誘もなくなる
登録制ではないときは、いまいちどこが優良な管理会社かわからなかった物件オーナーも多かったのではないでしょうか。
特に今まで自分たちで管理してきたものの、高齢になってしまって大変になり初めて利用する場合、あまり管理会社の情報もなくなんとなくで決めてしまっている方もいるかもしれません。
知識がない分、言葉巧みに良い点ばかり聞いてしまうと、とても素晴らしいサービスだと感じてしまいます。
言われるがままに契約してしまい、後から勧誘するための謳い文句であり実際のサービスは最低だった、自分たちで管理していたほうが良かったのではないかと思ってしまうケースもこれまで多くありました。
しかし今回法案改正により、不当な勧誘行為も取り締まられることとなります。
管理会社が同額で借り上げてくれていると思ってたのに、後から家賃の見直しを急に迫られてそんな話は聞いていないと困った方も、今回からはしっかりと説明義務がありますので、どんな仕組みで家賃減額もどのように減らされてしまうのか話を聞けます。
一次的な空き室損などの心配が軽減され、掃除など直接的なアパートやマンションの管理も充実している話だけをして、デメリットに関しては隠すというのも登録している管理会社はできません。
逆に良い話ばかりをしてあたかも信頼のある管理会社のイメージを前面に出してきても、登録している業者ではなくデメリットもほとんどはじめの説明ではないと言っていると感じると、ここは怪しい管理会社かもしれないと思える目安にもなるでしょう。
管理会社も損をしたくないですし商売でもありますので、自分たちが損をかぶらないようにと動いてしまうところがあります。
だからといって物件オーナーには言ってないことを急に出してきて、家賃の大幅減額や需要がほとんどない物件なのに人気のあるような言い方をして、騙して契約させて良いわけではありません。
今回法案が施行されることで、著しく事実に反する表示や、実際よりも良いように誇大して見せる広告表示も禁止になります。
さらに管理会社単独ではなく、建設業者と一緒に組んで嘘や偽りの勧誘を行うのも罰則の対象となります。
■賃貸住宅管理業法があってもさらに良い管理会社を見極める力をつけておこう
登録制で決まりなども多く安心してしまうかもしれませんが、そこに安堵してしまわずに、本当に物件オーナーの立場にも立って良いサービスをしてくれる管理会社を見極められるようにしておきましょう。
今までよりは登録している管理会社であれば決まりに基づいて説明をし、デメリットも包み隠さず教えてくれるので安心です。
しかし契約書の細かい文字の中には気が付きにくい落とし穴があるかもしれないですし、良い部分ばかりがインプットされてしまうとデメリットの部分を説明されていても頭の中に入ってこないかもしれません。
エビデンスまでしっかりとチェックをして、自分たちのアパートやマンションを任せられる管理会社を選びましょう。
そうすれば管理会社と契約を行った後も嫌な思いをあまりしないで済みますし、聞いてなかったという話もほとんどなくなり、未然にトラブルを防げるようになります。
