賃貸管理会社は管理戸数では分からない
近年、マンション経営に乗り出すオーナーが増加しています。
そんな中、多くのオーナーが悩んでいるのが賃貸管理会社選びです。
投資用物件であれば、利回りだけ見ていればある程度物件の良し悪しを判断するのは簡単でしょう。
ただ賃貸管理となると話は全く別で、本当に良い賃貸管理会社を選ぶのは容易なことではありません。
一番難しいのはその質の高さを知ることで、こればかりは単に管理戸数を知るだけでは判断ができません。
賃貸管理会社の良し悪しを見分ける方法
それでは、大事な資産であるマンション管理を任せるべき管理会社の見分け方を紹介しましょう。
まず、空き室解消能力です。
空き室はオーナーにとっては命取りですのでかなり重要なポイントです。
いかに早く空室を埋めてくれるかは、その賃貸管理会社が管理するマンションの入居率と平均空室期間を確認するのが一番でしょう。
ただし入居率の計算方法にはいくつかの方法がありますので、比較する場合は注意が必要です。
次が滞納解消能力です。
あってはならないことですが、もし家賃を滞納されたらいかに早く回収できるか、管理会社で2ヶ月以上の滞納件数が何件あるかを聞くようにしましょう。
客付け力も重要な判断ポイント
賃貸経営を行っていくうえでは、継続的に賃料が入ってくることが何よりも欠かせません。
そのためにはマンション経営をスタートしてすぐに入居者が見つかること、長く借りてもらえること、そして、退去してもすぐに次の入居者が見つかり、スムーズに入れ替えができることが大切です。
そこで、賃貸管理会社を選ぶうえでは客付け力も重要な要素となります。
賃貸管理会社ではどのような方法で入居者募集(客付け)を行ってくれるのかを理解したうえで、賃貸管理会社を選ぶときに客付け活動をしっかりしてくれる会社か、過去の入居率やほかの管理物件で長く空き室のままになっているところはないかなどの実績をチェックして選びたいものです。
・入居者募集の活動
入居者募集の方法はさまざまあります。
近年であれば、賃貸ニーズがある多くの人がインターネットを通じて物件探しをするため、ネットへの掲載は欠かせません。
賃貸不動産のポータルサイトを中心に広告を出すとともに、賃貸情報誌の地域版フリーペーパーなどに掲載を行います。
また、マンション1棟を管理している場合などはマンション建物や敷地での、入居者募集看板やのぼりなどの掲示、学生向けのマンションなら近隣の大学や専門学校の学生課への案内など、地域密着できめ細やかな募集活動をしてくれると安心です。
・入退去時のハウスクリーニング
入居希望者は物件を決めるか判断するにあたり、必ず内見に訪れます。
そのときに部屋が汚い、共用エリアが汚いと決めてくれません。
賃貸管理会社が前の賃借人が退去した後、しっかりとハウスクリーニングを行うとともに、マンション1棟貸しなど建物全体を管理している場合には共用エリアの日常清掃やメンテナンスもしっかり行ってくれることがポイントになります。
ゴミ出しのルールなども徹底して管理してくれ、いつでもきれいな状態になっていると、内見をしてすぐに決めてもらえる可能性も高まるためです。
・入居者に魅力的なリフォームや設備提案
老朽化した部屋や近隣に競合物件が多いといった事情などで、なかなか入居者が決まらない場合には、リフォームの提案や設備交換など、入居希望者に魅力的に感じる部屋づくりや競合物件との差別化を図るための提案やアドバイスなどもしてくれるノウハウがあると安心です。
・法人契約へのアプローチ
社宅としての契約が取ると、転勤で入れ替わっても次の入居者がすぐに入ってきます。
そのため信頼できる法人なら賃料の不払いリスクが小さいなどの安定感も生まれます。
法人契約を得意としている賃貸管理会社もおすすめです。
トータルの費用対効果で見極める
最後に紹介するのが、賃貸管理にかかる様々な費用から管理会社を比較する方法です。
一般的な管理代行手数料は家賃収入の3~7%程度となり、空室や滞納保証などがあると別途料金が上乗せになります。
毎月の管理代行手数料の他にも退去時の清掃や内装リフォーム時の工事代金を高く取るような会社がありますので、トータルでかかる費用を洗い出すことが必要です。
しかし、どうせ管理をお願いするのなら、できるだけ管理費やリフォーム費も安く済ませたいところでしょう。
こんなときにおすすめしたいのが、「0円賃貸管理」です。
0円賃貸管理では、その名の通り、本来5%はかかる月額管理料が無料になるというオーナー向けサービスを行っています。
さらに、自社施工などの工夫によりリフォーム費を削減することが可能となっていますので、低コストで賃貸管理を任せることができます。
もしどの管理会社に任せるか悩んでいるようでしたら、0円賃貸管理の利用も視野に入れてみてはいかがでしょう。