入居者が決まらなければ始まらない
不動産投資をするにしても、入居者が入ってくれなければ意味がありません。
投資のためにマンションを買ったと喜んでいても、それだけでは毎年の固定資産税や毎月の住宅ローンなどの返済で、お金が出ていく一方です。
不動産投資を成功させるには、いかに早く空室を埋め、かつ、空室を作らないかが鍵を握ります。
継続的で安定した賃料収入が入らないと、投資した資金の回収もできませんし、当然利益も上がりません。
どうやって入居者を集めるべきか
入居者を募集するには管理会社に依頼するのがおすすめです。
もっとも、管理会社に何をどこまで依頼するかで選ぶ管理会社も変わってきますし、入居者が決まるまでのスピードも違ってきます。
一番オーソドックスな方法は、入居者の募集や契約手続きの賃貸契約の仲介のみを依頼する方法です。この場合、入居者への対応や賃料の収受などはオーナー自らが行います。
最初の仲介手数料の支払いのみで済み、礼金や賃料全額が受け取れるのはメリットですが、その分管理の手間がかかります。また、入居者が思うように見つからないケースも多く、管理会社選びには注意が必要です。
これに対して、入居者募集だけでなく、マンションの賃貸管理業務を全て任せてしまう方法もあります。
一括借り上げやサブリース、転貸などを通じて、不動産会社に物件をゆだね、毎月の賃料から一定の手数料を差し引いた分を受け取ります。
手取りは設定された賃料より少なくなりますが、賃料保証形式なら仮に空き室が出ても賃料が得られますし、管理の手間から解放されますので、サラリーマンの副業など忙しい方にもおすすめです。
管理会社のメリットをより多く感じるには
これまで紹介した通り、管理の手間を省くなら、管理会社はまさにうってつけです。
しかし、管理会社も無償サービスとして提供しているのではなく、あくまでビジネスとして運営していますので、多くのオーナーから物件の管理業務を請け負っています。
そのため、任せるだけ任せて後は知らんぷりという状態や、無理難題を言って困らせたりしては、良好な関係を築くことはできません。
せっかく管理会社を利用するなら、より多くのメリットを感じたいですよね。そのためには簡単に言うと「管理会社にとって大事な顧客になるよう心がける」ことが重要なのです。
もちろんオーナーは管理手数料を支払う立場ですから、多少の我がままや無理は聞いてほしいと思う気持ちもわかります。しかし、管理会社に「この物件のオーナーはよく理解してくれる。信頼できる。」と思ってもらうことで、所有する物件に関して積極的に動いてくれたりするものです。
困った時に相談したり、改善したいことを相談したり、密にコミュニケーションが取れる環境を整えておくことも、管理会社とより良い関係を築くためのきっかけになります。
賃貸管理会社との上手な付き合い方
不動産オーナーにとって賃貸管理会社とうまくお付き合いをすることは大切なことです。
自分は賃貸ノウハウがないから丸投げして終わりでは、いけません。
丸投げして放置していると空室対策を十分にしてもらえなくなり、何かと不満やクレームを付けていれば、空室が生じてもスピーディーに入居者を探そうという努力をしてもらえなくなるおそれもあります。
一方で、建物の管理が甘い業者などであった場合、ご自身の資産の価値が維持できず、後々、多額のリフォーム代が必要となるといったリスクも生じます。
では、オーナーはどのように管理会社と付き合うべきなのでしょうか。
・業務内容、契約内容をしっかり把握する
まずは契約前に契約内容をしっかりと理解し、どのような業務をいつ、どのように実行していくのかを把握しましょう。
管理会社に任せられる業務、オーナーの判断や手続きが必要な業務をしっかり理解しておくことが必要です。
棲み分けを明確にしておかないと、トラブルが生じることがあるからです。
・自らも不動産の知識を身につける努力をする
管理会社に丸投げするから問題ないではなく、自らも最小限の賃貸経営や不動産管理の知識を身につける努力をしましょう。
そうすることで、管理会社の管理の甘さに早く気づいたり、逆にしっかりと対応してくれていたりすることもわかるようになります。
・入居者目線で物事を考える
管理会社に任せて、自分で直接入居者との対応や交渉をしないため、自分目線で動いてしまう不動産オーナーも少なくありません。
賃料を上げてほしい、自分たちで住みたくなったから今すぐ立ち退きをしてもらいたいなど、自分の希望ばかりを優先させるのは控えましょう。
不動産オーナーとしては常に入居者の立場に立って、より安心して暮らせる賃貸物件を提供していくことが大切です。
入居者目線で物事を考えるようにすることで、賃貸管理会社との関係もうまくいきます。
・賃貸管理会社に嫌われる不動産オーナーの特徴
賃貸管理会社に煙たがられ、きめ細かなサポートを受けにくくなる不動産オーナーの特徴は、上記の上手な付き合い方ができない人です。
業務内容をまったく把握していない、管理会社からの相談や提案などには耳を貸さず、自らの希望ばかりを伝えてくるといった方は嫌われやすいです。
空室ができた場合にすぐに空室を埋めろなどと高圧的な態度を取るオーナーも、嫌がられる典型ですので気を付けましょう。
