賃貸管理業務とはどのような業務を指すか
マンションを経営する際、オーナーにとって賃貸管理会社はとても重要な存在です。
また単にマンション管理と一口に言っても、具体的にどのような仕事を任せられるのか、どこまで請け負ってもらえるのかなどは大きなポイントとなります。
事実、業務分野は多岐にわたり、把握するためにはハード面とソフト面から理解を進める必要があります。
ここではハード面をビルメンテナンス業務、ソフト面をプロパティマネジメント業務としてまとめてみましょう。
ビルメンテナンス業務とは
ビルメンテナンス業務は主にハード面の管理を主業務とします。
つまりマンションの建物や土地を管理する業務で、不動産管理業務を指します。
それだけでも業務内容は幅の広いもので、例えばマンションを清潔に保つことで、入居しやすい環境を整備することも含まれます。
不動産の管理と言っても、ゴミなどを適切に処理する衛生管理やグリーンを保つための植栽の維持管理などもその業務に含まれます。
もちろん大きな物件ならエレベーターの保守点検も必要ですし、消防設備を維持管理し、建築基準法や消防法の法定点検を行うことも必要です。
建物はどうしても経年劣化しますので、外壁や廊下など共有部の修繕や給排水設備、ガス設備、電気設備などの設備交換も必要です。
つまり、建物が人の生活できる場として健全に維持保全されるよう、あらゆる面から管理運営するのがビルメンテナンス管理業務と言えます。
法令や条例にも詳しい必要がありますから、経験値の高い管理会社を選ぶこともポイントと言えます。
プロパティマネジメント業務とは
プロパティマネジメント業務は主に入居者やテナントの管理を主業務とします。
入居時の賃貸借契約書類の作成から締結、空室の募集活動、毎月の家賃回収や滞納の督促などが該当します。
また、入居者からクレームがあった場合や近隣とのトラブルがあった場合に対応したり、契約更新や退去解約などの業務を行ったりすることも大切です。
契約には重要事項説明書や住宅紛争防止条例に基づく説明書などの説明責任がありますし、宅建士の資格も必要となるため賃貸管理会社と契約するオーナーがほとんどです。
空き室対策や入金状況の突き合わせなどは事業の根幹に関わりますし、各種トラブルの解決など人に関する管理業務にはノウハウが欠かせません。
一見ビルメンテナンス業務より事務手続き業務が多くデスクワークに見えるかもしれませんが、プロパティマネジメント業務は対人業務ですから、不動産知識だけでなくコミュニケーションスキルも重視されます。
安心して任せられる管理会社と契約する必要があるでしょう。
客付け(空室対策)
賃貸経営において継続的な賃料収入が入り続けることは不可欠な要素であり、空室が生じることは賃貸経営のおける一番のリスクです。
そこで、賃貸管理においても空室を生じさせないための空室対策は非常に重要になります。
空室対策としては入居者募集のための活動、たとえば、インターネットサイトや賃貸情報誌への物件掲載やチラシやポスターなどの配布をはじめ、問い合わせ客への内覧同行、入居審査と契約手続きまでトータルに担います。
また、なかなか空室が埋まらない場合の対策としてオーナーにリフォームなどの提案や借り上げ保証を行うケースも少なくありません。
入居者対応
かつての大家さんと異なり、近年では不動産投資として賃料収入やキャピタルゲインの取得だけを目的に賃貸経営をする人も増えており、賃貸経営のノウハウがほとんどない方が少なくありません。
そのため、入居者対応も賃貸管理業務の重要な役割です。
入居中の入居者からの問い合わせや設備の故障などのトラブル対応や修繕の依頼などに応えるほか、毎月の家賃の収受、万が一、不払いがあった場合の督促業務なども行っています。
また、入居者だけでなく、近隣からのクレーム対応やトラブル対応も担います。
建物管理
賃貸管理で重要となるのは入居者管理ばかりではありません。
建物の維持や耐久性を保つためのメンテナンスをはじめ、快適で安全な環境を保つためのごみ管理や清掃業務なども行われています。
建物管理は物件の態様によっても、内容が異なってきます。
たとえば、分譲マンションの1部屋といった場合には、その室内と設備の維持やメンテナンスだけが管理内容です。
これに対してアパート1棟やマンション全体の管理となれば、共用部の清掃や設備の維持、エレベーターなどの点検、整備、建物の法定点検や大規模修繕の実施まで含まれてきます。
オーナー対応
賃貸管理業者は日々の建物管理や入居者対応と空室が生じないように対策を講じるだけでなく、依頼者であるオーナーへの対応も欠かせません。
毎月の家賃の振り込みや収支報告をはじめ、入居時の審査依頼や退去が生じた際の報告なども行っています。
また、毎年の確定申告に必要な書類の提出や確定申告の方法のアドバイスなどが行われるケースも少なくありません。
空室対策として入居者の退去時にリフォームなどの提案やオーナーの求めに応じてリフォーム業者を手配してリフォームを行うといった業務も担います。
