東京都心は物件価格が高く、人口も多く、全国から上京してくる学生や社会人、転勤などでやってくる家族なども多く賃貸物件も稼働率も高いのが特徴です。
そのため、不動産投資には向いていると考えられており、地方にお住まいの方が物件も見ることなく、分譲マンションを購入して賃貸経営を始める方も少なくありません。
本当にそれで大丈夫なのか、区分物件で気を付けたいポイントをご紹介します。
■エリア選びに注意しよう
都心ならどこでも大丈夫、学生街だから常に入居者には困らない、と思っていませんか。
エリアによっては分譲マンションをはじめ、賃貸専用マンションやアパートなどが立ち並び、競争が激しく、なかなか入居者が決まらず、空室により家賃収入が入ってこないケースもあります。
場合によっては、すでに供給過剰の状態となっており、家賃を下げないと入居者が見つからなくなることもあり、マンション購入前に描いていた収益シミュレーションにズレが生じ、期待していた利回りを下回ってしまうこともあるので、注意しなくてはなりません。
都心で人気の高層マンションが立ち並ぶハイグレードなエリアであっても、要注意です。
高層マンションは戸数も多いため、同じようなことを考えて、賃貸に出す人がいれば、競争が激しくなります。
しかも、区分所有者として住む方も借りたい方も眺望の良い上層階を好むため、購入した物件が下層階だとすれば、入居者がなかなか決まらなくなるリスクがあります。
人気エリアの人気の高層マンションだから儲かるなどと安易に考えず、階数を気にすること、そして、地域の賃貸需給が飽和状態になっていないかリサーチすることも大切です。
■分譲マンションの落とし穴
分譲マンションと賃貸専用マンションの違いは、やはりグレードです。
賃貸専用マンションは見た目はおしゃれでオートロックなども完備されていますが、住宅設備や部材などのグレードが低く、高級感では劣ります。
高級感もあり、住宅設備も高性能で、宅配ボックスなどの共用設備も充実しているし、家賃も高く設定できるうえ、賃貸専用マンションとの競争にも勝てるに違いないと思っていませんか。
ですが、分譲ならではの思わぬ落とし穴があるので注意が必要です。
たとえば、都心部ではペットが飼えるマンションが大人気です。
一人暮らしの方からディンクス、ファミリー世帯に至るまでペットが飼えるマンションを探しています。
賃貸専用マンションは賃貸できてこそ目的が達成できるので、空室を避けるためにも、時代のニーズに合わせて規約を変え、ペット可、友人とのシェア可、楽器可、事務所可、サロン運営可などと柔軟な対応を取ってます。
ですが、分譲の場合、マンション管理組合の規約が厳しいケースが少なくありません。
ペット不可、オフィス利用不可、不特定多数が出入りするサロンや教室の経営不可、民泊不可など、意外に制約が多いのです。
区分所有者の1人が規約を緩和してくれと主張しても、簡単には変わりません。
規約を変えるには区分所有者による総会を開き、多数決での決議が必要になるからです。
そのため、マンションの購入前にしっかり規約をチェックしておかないと、思うような賃貸需要が得られないおそれがあります。
ペットが飼えない分譲マンションであった場合、ペットを飼いたい人たちは、ペットが飼える賃貸専用マンションを選んでしまうからです。
そのため、不動産投資をする物件を選ぶにあたっては、都心だからと安心せずに、激戦区かどうか、周りに賃貸専用物件が溢れていないか、規約はどうなっているかなど、しっかりと事前リサーチすることが大切です。
