管理会社とのトラブルを未然に防ぐには？
マンション経営の知識がない方でも、マンションオーナーとして賃貸経営をスムーズに行うためには、管理会社への業務委託が便利です。
もっとも、どんな業務をどのように対応してくれるかを把握し、契約書面に明確にしておかないと管理会社との間でトラブルも起こりかねません。
トラブルを防止するために、管理委託契約を締結する際の確認事項や注意点についてご紹介します。
入居者の募集や空室リスクをカバーしてもらいたいなら
オーナーの中には入居中の管理業務だけでなく、入居者の募集や入居審査、賃貸契約の手続きなどもしてほしい方や家賃保証をしてもらい空室リスクをカバーしてほしいと考える方も少なくありません。
その場合の管理委託契約は一般的な管理委託契約とは異なるので、注意が必要です。管理業務は不動産管理のノウハウがあればできますが、入居者を募集して賃貸契約を結ぶという業務は宅建業の許可を得た業者でないとできません。そのため、入居者募集も含めて依頼したい場合は、宅建業の許可を得て賃貸契約の媒介業務も行っている管理会社を選ぶことが必要です。そのうえで、通常の管理委託契約に加えて、賃貸借代理業務を委託する契約を結ばなくてはなりません。宅建業を営んでいない管理会社に依頼しても、入居者募集はしてもらえないので気を付けましょう。
また、家賃保証を受けたい場合には一括借上げ契約（サブリース契約）を結ぶ必要があります。通常の管理委託契約より複雑化するので注意が必要です。
契約締結においては契約期間と解約事由、賃料額及び賃料の改訂方法、費用負担の分担についてよく確認し、納得のうえで契約を締結しましょう。
通常の管理業務の委託にあたって
管理委託契約の内容を定めるにはオーナーだけでなく、入居者の誤解を招かないよう管理業務の内容や費用負担が明確かつ具体的に定められているかを確認しなくてはなりません。入居中に必要が生じる修繕義務の対応法と、修繕費の費用負担や施工業者の選定についてはよく確認が必要です。施工業者の選定でも無駄なコストが増えたり、入居者が満足する修繕が行われなかったりするケースもあるからです。
賃借人退去時の原状回復についても、よく確認しておきましょう。
立ち合いを誰が行い、どの範囲でリフォームやハウスクリーニングをするのか、その費用はどう負担するかを明らかにします。入居者のトラブル対応やクレーム処理、必要なメンテナンスなどについても、しっかり確認しておくことが大切です。
また、近年リスクが増えている孤独死やゴミ屋敷化した場合の対策なども、しっかり話し合っておきましょう。
管理報酬や更新契約報酬等の金額、管理委託契約の解約に関する事項など、特に金銭的な問題が絡んでくるケースに関しては、トラブルが発生しやすい点ですので、契約内容の確認は最低限しておくのが無難です。
