タワーマンションなど、高級マンションの賃貸経営を管理会社に任せる場合、マンションのグレードやステータスに見合った、そして入居者も満足する対応をしてくれる管理会社に依頼することが大切です。
なんらかの事情が生じて管理会社を変更したいと思うときはどんな理由があるのかをはじめ、変更の流れや必要な手続き、オーナーがするべき対応をご紹介します。
■タワーマンションなどの高級マンションの管理について
人気のあるタワーマンションなどの高級マンションでは眺望の良さをはじめ、部屋が広い、設備などが充実している、セキュリティが整っているなどの理由で家賃も高く設定できるのが魅力です。
入居者も高額な家賃が支払えるだけの相応の収入があり、一定の社会的ステータスがある人が入居してくるのが一般的です。
管理会社の対応にも相応のグレードが求められるとともに、高額となる家賃の滞納が起こらないように家賃の回収を徹底できるノウハウを持ち合わせている実績ある業者であることが求められます。
また、タワーマンションは居住世帯数も多くなるため、ほかの住人とのトラブル防止などにも努めなくてはなりません。
入居者からの不満が出た場合はもちろん、ほかの住人や高級マンション全体の管理会社などからクレームが入ったときの対応も円滑にできることが求められます。
■管理会社を変更したくなる理由とは
オーナーがタワーマンションの管理会社を変更したくなるキッカケや理由としては、次のようなケースが考えられます。
入居者やほかの分譲オーナー、高級マンション全体の管理会社などから、現在の管理会社に対するクレームが入った場合には、対応に問題ありとして変更を検討すべき一つのキッカケになります。
また、いかに通常のマンションより高品質な管理サービスやスムーズな対応が求められるといっても、地域の高級マンション管理手数料の相場と比べてコストが高すぎると感じたときや支払っている管理手数料に見合ったサービスが得られないと感じたときも変更したくなるキッカケの一つです。
■管理会社の変更の流れ
現在の管理会社との契約期間を確認し、契約満了時に切り替えるか、中途解約してでもすぐに切り替えるかを検討しましょう。
いずれにしても解約を申し出る前に、次の管理会社の目星をつけておかなくてはなりません。
タワーマンションの賃貸管理や高級マンションの賃貸管理の実績が豊富な管理会社を探し、見積もりを取って比較することや変更の相談をしておきましょう。
新しい管理会社が決まったら、現在の管理会社に解約したい旨を伝え、三者間での調整が必要になります。
管理業務が途切れないよう、いつの時点で切り替えるかを決め、業務の引継ぎ期間や引継ぎ事項を調整して、解約手続きと新規の管理委託契約を締結しましょう。
■高級マンションの管理会社に求められる業務
タワーマンションのエレベーターなどの管理は、マンション全体の管理会社の業務ですし、ペットの飼育の可否やゴミ出しのルールなどは高級マンション全体の管理規約に基づきます。
高級マンション全体の管理規約を反映させた賃貸契約を結ぶとともに、違反があった場合は管理会社から入居者に注意を促してもらうなどが求められます。
また、タワーマンションなどの高級マンションには、一般的なマンションにはない共用設備が設置されていることも少なくありません。
スポーツジムやゲストルーム、ライブラリーなどが付属しているケースもあり、分譲マンションの所有者のほか、借りている入居者も使用が認められるケースがあります。
こうした設備について、賃貸管理会社はどのような対応が求められるのでしょうか。
タワーマンション特有の不動産経営.管理会社の業務について事前に理解しておきましょう。
・プールやトレーニングルーム、大浴場などの共用施設について
この点、マンションに設置された共用施設については、個々の分譲マンションの賃貸管理会社ではなく、マンション管理組合が依頼しているマンション全体の管理会社が管理を行うべき施設です。
日々の清掃や点検、メンテナンスなどを、オーナーが個別に依頼した賃貸管理会社が行うことは通常ありません。
・ゲストルームの利用について
ゲストルームとはマンションの住人を尋ねてきた友人や親族の宿泊場所などに、事前予約をして使える共用施設です。
オーナーであれば、マンションの利用規約やゲストルーム使用規約に基づき、使用することが可能です。
分譲マンションを借りる入居者も使えるかは、マンション管理規約に基づき、マンション管理組合の理事会などと交渉したうえで、了解が得られれば、賃貸契約の条項に盛り込み、使用するうえでのルールを守ってもらう必要があります。
ゲストルームの予約や利用後の清掃やゲストルームを維持するためのメンテナンスについても、通常はマンション管理組合と契約しているマンション全体の管理会社が行います。
ただし、賃借人が利用するに当たり、利用後の清掃は賃貸管理会社が行うとの定めをマンション管理組合と結んだ場合などは、賃貸管理会社が責任を持って行わなくてはなりません。
・コンシェルジュサービスについて
高級タワーマンションには宅配便の荷物を受け取ったり、発送する業務や長期旅行中の郵便物を管理したり、宅配クリーニングの受付といった日常のサービスに対応してくれたり、室内の電球交換などをサポートしてくれるコンシェルジュサービスが用意されていることがあります。
オーナーではない賃借人も利用できるかは、マンション管理規約の定めやマンション管理組合と事前の話し合いによります。
なお、高級マンションならではの差別化を与えるため、オーナーが入居者向けのサービスとしてコンシェルジュサービスを賃貸管理会社に依頼することは可能です。
その場合にはコンシェルジュサービスに対応できるノウハウを持つ、高級マンションでの管理実績が豊富な不動産経営.管理会社を選ばなくてはなりません。
■変更時の必要な手続きとオーナーがすべきこと
管理会社との解約手続きと新規の管理委託契約の締結といった手続きのほか、入居中の入居者との手続きも必要です。
まずは、管理会社が変更になることを書面にて案内し、いつの時点からかと新たな対応窓口の連絡先をお知らせしましょう。
また、家賃の支払先の口座や口座引き落としの場合の依頼元が異なる場合もあるため、支払方法の変更に関する書類などを提出してもらわなくてはなりません。
新たな管理会社に通知をお願いすることもできますが、初めての会社名に戸惑うこともあるので、オーナー名義を併記して案内を出す必要があります。
