賃貸マンションの経営者やマンション投資家にとって、対象エリアがどんな街で、どんな人に需要があるかを知ることは非常に重要です。
また首都圏での生活では電車利用が一般的なため、駅周辺エリアの状況と家賃相場は必須情報と言えます。
ここでは目黒駅エリアを対象に、特徴や家賃相場を紹介します。
■目黒駅は品川区
最初に注意点ですが、目黒駅は品川区にあります。
目黒区は西に世田谷区、北に渋谷区、東に港区と品川区がある非常にアクセスの良い土地ですが、駅自体は目黒区をギリギリ外れて品川区にありますので、そこは認識しておきましょう。
区が違っても実際に住んでいる人にとってはさして差は感じられませんが、経営者としては重要な情報です。
目黒駅エリアの状況を知るためには、品川区大崎、五反田あたりの動向も理解しておく必要があります。
目黒区で若者に人気が高いのは中目黒駅あたりですが、目黒駅からはかなり離れた場所になるため、同じエリアにはあたりません。
目黒駅周辺はどちらかというとビジネス街で、中目黒あたりのおしゃれなカフェが建ち並ぶ若者街をイメージすると、賃貸経営を誤ることになります。
■目黒駅周辺の住みやすさ
目黒駅周辺は非常に住みやすく、治安も良いため女性にも人気のエリアです。
ただし家賃相場は1DKで12.2万円とかなり高いため、学生というよりは社会人として独立している単身者が多く住むエリアと言えるでしょう。
冒頭で述べたように東京圏でアクセスがよく非常に立地が良いため、周辺エリアも家賃相場はほぼ変わりません。
目黒線で隣にあたる不動前は1DKで10万円前後、山手線で隣の恵比寿は1DK12.6万円程度、逆隣の五反田は1DKで11.7万円程度ですので、高額エリアの中央と言えます。
それでも乗り入れ路線は東急目黒線、東京メトロ南北線、都営地下鉄三田線と主要な路線が多く、渋谷に6分、新宿13分という近さは非常に良いでしょう。
それでも大手スーパーマーケットなども比較的多く、食生活に不便がないのも魅力です。
■山手線は賃貸経営の強み
乗り入れ路線が強力なのが目黒駅の魅力で、日本を代表する路線である山手線が通っているのは賃貸経営者にとっての何よりの強みです。
都心のビジネス街や繁華街へのアクセスが良いことを希望する入居希望者は非常に多く、山手線沿線の駅周辺は常に高い賃貸物件の需要を維持しています。
そうしたエリアは住みやすさや治安を気にする入居希望者も多いのですが、その点目黒駅は主要駅であるにもかかわらずかなり落ち着いた印象です。
持ち家も裕福層ばかりのため安心感があり、女性や単身赴任者から根強い人気があるのも特徴でしょう。
賃貸経営の立場からすれば、魅力の立地は多くの競合経営者を呼ぶことにもなりますが、山手線沿線に特化した賃貸管理会社もあるほどですから需要の高さは理解できます。
目黒といえば中目黒があまりに有名なため地名ブランドとしては決して高くありませんが、環境や条件を知れば疑いなく選ばれる資質の高いエリアと言えるでしょう。
ここを狙って賃貸経営を考えてみるのはおすすめです。
■入居希望者のニーズはどこに
インターネットで目黒駅周辺の賃貸物件を探している入居希望者のニーズは、圧倒的にワンルーム・1K・1DKが大半です。
次いで1LDK・2K・2DKとなっており、それだけで全体の8割以上を占める状況です。
このことからも目黒駅エリアに住む賃貸入居者層は単身者であることが予測されますが、前述した通り家賃相場は高めのため、独立した社会人であることが予測できます。
希望する条件は駅から徒歩10分圏内で、それ以上かかる物件の場合は家賃相場が1万円程度低く設定される傾向です。
目黒駅周辺で人気の高いエリアは、目黒駅西口から西へ10分ほど歩いた目黒川の先のエリアです。
入居希望者としては目黒川は越えたくないところですが、家賃と駅からの距離を考えた時の落とし所として、候補に挙がり上がりやすい場所と言えるでしょう。
地名としては下目黒2丁目、目黒2丁目周辺となりますが、このあたりは相場より多少低めの単身者向け物件に人気があります。
逆に目黒駅東口の周辺は高級タワーマンションのエリアになるため、賃貸経営者としてはどのような投資を考えるかによって、目黒駅の東を取るか西を取るかという話になります。
■質の高い裕福層の住居エリア
目黒駅エリアを賃貸経営の目線で見た場合には、質の高い裕福な入居希望者を狙う戦略になります。
山手線の周辺駅と比べた時に、まさに都心の恵比寿駅や渋谷駅よりは低いにしても、目黒駅は決して安い相場とは言えません。
ただ、元々高級住宅地ですし、目黒川など自然も残る静かで治安の良い立地のため、多少高くとも住みたいと希望する入居希望者層は常に一定量は望めるでしょう。
それだけに賃貸管理にも気を配る必要がありますが、信頼できる賃貸管理業者を選び、手入れの行き届いた落ち着きある物件を経営することで、ニーズに合致させることは可能です。
前述の通り西と東とでは物件の毛色が変わりますので、どのような賃貸経営、投資をするか熟考したうえで選考することが重要です。
