分譲マンションを初めて貸す方へ
暮らしていた分譲マンションを転勤や海外赴任などの事情で貸したいという場合や空き家となった相続したマンションを売らずに賃貸したい場合、どのようにすればうまくいくのでしょうか。
分譲マンションを初めて貸す方に役立つノウハウをご紹介します。
オーナーにとって「いかに入居者を見つけて安定的に貸せるか」がポイント
分譲マンションを貸して賃料収入を得たい場合、「すぐに入居者を見つけて貸すことができるか」と「継続的に貸し続けることができるか」という２つがポイントとなります。
入居者が見つからず、空室のままでは賃料収入が入らないばかりか、毎年の固定資産税や都市計画税の負担、毎月支払いが必要な分譲マンションの管理費や修繕積立金の出費ばかりが嵩み、赤字になってしまうからです。
そのため、賃貸オーナーとしての最初の第一歩は頼れる不動産会社探しです。地域での賃貸実績が豊富な不動産会社を見つけ、早期に入居者を募り、希望の条件で貸してもらえるようにしなくてはなりません。借り手目線ではなく、オーナーの立場に立って交渉してくれたり、良質な入居者を見つけてくれたりする信頼できるパートナーを見つけましょう。
募集条件を決める
分譲マンションを賃貸経営のために購入した方やもう自分たちでは使わないといった方と転勤や海外赴任、親の介護などにより一時的に貸したい方では、少し募集条件も異なってきます。
賃貸ニーズに即しながら、自分のニーズと地域の実情、物件の状態を踏まえて募集条件を決めましょう。
・希望の賃料を検討
いくらで貸すかは、最終的には入居者募集をしてもらう不動産会社に相談し、地域の家賃相場を踏まえて決定するのがおすすめです。
もっとも、不動産会社の言いなりになったと感じると不満も残るので、自分なりにリサーチを行い、希望の家賃を算出しておきましょう。
参考になるのは同じ分譲マンション内で同等クラスの物件を貸している場合の賃料です。
ネットで検索すると自分と同じマンションの賃料がヒットすることもあるので、まずは検索してみましょう。
次に近隣と同等クラスの物件の賃料をチェックします。
グレードなどを踏まえて増減させることがポイントです。
住宅ローン返済中の分譲マンションを賃貸する場合には、ローン返済額を上回る賃料を得たくなるかもしれません。
もちろん、それができればベストですが、あまりに地域の家賃相場からかけ離れた高い希望賃料を設定しても借り手が現れないので注意しましょう。
・ターゲットを決めよう
貸せれば誰でも良いのではなく、不動産会社が参考材料にできるよう、入居審査をスムーズに行うためにも、希望のターゲットを決めておきましょう。
長く住んでほしいから子育て中のファミリーがいい、きれいに使ってほしいから子どもがいないカップルのほうがいい、友達を呼んで騒ぐ学生より社会人のほうが安心かもなど考えてみます。
分譲マンション経営をするにあたり、入居者の質も重要な要素です。
近隣住民とトラブルなどが起こらないよう、賃貸するマンションに暮らす住人のグレードや層も踏まえて検討しましょう。
・細かな条件を検討する
ペット可の分譲マンションであったとしても、オーナーがペットは飼ってほしくないと条件を付けることは可能です。
また、自分が戻ってくることを考え、喫煙者は不可など部屋の使い方など条件の希望も検討してみましょう。
・契約期間を決める
契約期間は2年更新が一般的ですが、3年という更新期間に設定するケースもあります。
また、転勤中だけなど定期借家契約にする場合は、特別な定めが必要です。
期間が限定される分、賃料も相場よりやや低めの設定になるのが基本となります。
安定的に貸せるよう、契約期間の希望も検討してみましょう。
安定経営のためのパートナー探し
賃貸経営は貸せば終わりではありません。オーナーにはさまざまな義務も生じます。賃料を請求して受け取るだけでなく、入居者が快適に暮らせるようマンションを管理したり、ニーズやクレームなどにも対応したりしなくてはなりません。分譲マンション内のトイレが壊れた、水道が漏れるといったトラブルへの修繕対応はもちろん、必要に応じたリフォームなども求められます。また、近隣住民から入居者のゴミ出しや騒音などに対してクレームが入ることもあり、その対応もしなくてはなりません。
専門知識やノウハウがないと初めてでは難しいうえ、転勤や海外赴任などで遠方に居住している場合には、そもそも対応ができないケースもあります。
そのため、賃貸経営をしていくには、賃貸管理についても専門の不動産会社や管理会社にお任せするのがスムーズです。
オーナーへの第一歩は管理会社を見つける事
不動産会社の中には賃貸契約の媒介に加えて、賃貸管理を手掛けているところもありますし、賃貸管理専門の不動産管理会社もあります。そして賃貸管理の手法もさまざまです。
空室リスクが不安で、常に賃料収入を途切れることなく得たい場合には借上げ保証という方法を提供している不動産会社が便利です。賃料の一定割合を保証料として得る代わりに入居者が見つからない間や途切れた場合も賃料を支払ってくれます。
最近では、オーナが管理会社に支払う管理手数料が無料というゼロ円賃貸管理も増えており、初心者オーナーにもおすすめです。まずは自分に合った管理会社を見つけられるよう、リサーチをして複数社から話しを聞いてみることが第一歩です。
