分譲マンションは買って住むだけでなく、賃貸物件として貸して収入を得ることができます。
事情があって住めない際などに資産を有効活用する手段ですが、近年は最初から投資目的で分譲マンションを購入する個人投資家も増えました。
経営する際に、家賃設定はどのようにすべきか、賃貸管理費相場や管理会社の選び方について解説します。
■分譲マンションを貸すときに費用はかかるか
最初から投資目的で新築マンションを買い、そのまま賃貸に出すような場合は特に問題ありませんが、住んでいた期間があるならきれいにする必要があります。
マンションを商品にする以上、自分できれいに掃除したから良いという問題でもありません。
十分きれいだと思っても、やはりトラブル防止のためにもプロフェッショナルの清掃を入れましょう。
場合によっては設備交換が必要なこともあり、特に給湯設備やエアコンなどは取り替えておくほうが空室リスクを減らせます。
また、ひどく傷んでいる箇所があればリフォームが必要となりますので、オーナーとして厳しい目を持つ意識が必要です。
■家賃設定はどうするか
分譲マンションの場合、貸主はオーナーでもありながらマンション管理組合の組合員（区分所有者）であることに変わりはありませんので、たとえ自分が住んでいなくても組合を脱退することはできません。
そこで発生する毎月の管理費や修繕積立金の支払義務も変わらず継続しますので、その費用も考えなければなりません。
通常、管理費や修繕積立金は新しい借主に請求します。
管理費の相場はマンションのタイプによって決まっていますが、ワンルームマンションで㎡単価450円程度ですので、20㎡で9,000円程度が一般的でしょう。
ただ総戸数が多い大規模マンションは比較的単価が安くなる傾向が見られます。
家賃は賃料とこれら管理費をまとめた金額となり、オーナーは回収したした家賃から毎月管理費などを組合に支払うケースが一般的です。
この管理費部分に上乗せをするような設定は過剰請求となりますので注意しましょう。
賃料自体を決めるには、まず地域の賃料相場を調べ、物件の新しさや設備、間取りや日当たりなどを考慮したうえで投資利回りも考えて決定することが大切です。
■管理委託料はどのくらいか
家賃設定を考えるのと同時に、考えなければならないのが管理委託料です。
賃貸経営には、賃貸借契約の締結や賃貸中の対応、敷金の精算などの業務が発生するため、一般的には賃貸管理会社に委託して任せることになります。
ここで委託契約を結ぶときに発生するのが管理委託料で、月額設定もあれば賃料のパーセンテージもあり、管理会社によって設定はさまざまです。
どちらかというと、家賃に決まったパーセンテージを掛け合わせて算出するケースが多いので、費用は前述の家賃設定にも大きく関係してきます。
たとえば家賃を毎月10万円と設定すれば、手数料3%の管理会社なら管理委託料は毎月3,000円になりますし、5%の管理会社なら毎月5,000円になります。
現在の相場は5%程度ですが、これとは別にシステム料や更新事務手数料などが加算される場合もあり、あらかじめサービス内容を確認しておくことが重要です。
また、実際にどこまで任せられるのか、業務内容も管理会社ごとにかなり開きがありますので、単に管理委託料の数字だけを見て契約しないようにしましょう。
■空室リスクを避け客付け力がある管理会社を選ぼう
分譲マンションの賃貸管理を賃貸管理会社に任せる場合、常に入居者が維持され、満足のいく賃貸経営ができるようサポートしてくれる管理会社を選ぶ必要があります。
空室リスクを避けるためには、入居者がすぐに見つかる客付け力があるだけではなく、入居者が長く居住してくれ、契約更新もしてくれる居心地の良さや暮らしやすさも重要なポイントです。
分譲マンションのグレードや設備、立地や周辺環境といった条件だけでなく、入居者の満足度を上げるようなサービスがあるかも大切な要素になってきます。
空室リスクを避けるためにも、入居者を満足させる対応力のある賃貸管理会社を選ぶようにしましょう。
・空室リスクを避けるためのサービス
空室リスクを避けるうえでは、入居者を満足させてくれるサービス通じて、長く暮らしてもらい、契約更新してくれるような状況をもたらすことも大切です。
たとえば、コールセンターや相談窓口が24時間対応しており、設備の急な故障やトラブルに対応してくれる、家賃の払い忘れがないよう支払い前にメールで通知をくれる、修繕を頼むと即日対応してくれるなど、入居者の暮らしや安心をサポートしてくれるサービスが充実していることは大切なことです。
入居期間中に利用する回数は少なくても、そうしたサービスがあるか否かだけでも安心感が違います。
また、一人暮らしの方や自分では難しいと感じる作業を手伝ってくれるような、生活サポートサービスも人気です。
家具の移動サービスや不用品回収、エアコンクリーニングなどが、相場より安くできる、安心の提携業者を派遣してくれるといった付随サービスなどを提供している賃貸管理会社も検討してみましょう。
・空室が出た場合の対応力
契約期間満了で退去してしまった、中途解約があったなど入居者が退去した場合にすぐに次の入居者が見つかるかは、マンション経営において、とても重要なことです。
賃貸管理会社に入居者募集や賃貸契約の手続きも依頼している場合には、依頼をする前に客付け力が高いかも確認しておく必要があります。
どのような対応を行い、過去の実績において、どのくらいの空白期間で入居者を見つけているかを開示してもらうなど、リサーチは徹底しましょう。
近隣地域の場合には、入居者募集中の看板やのぼりがいつまでも消えないマンションやアパートなどをチェックし、そこに名称がある賃貸管理会社は避けるなど客付け力がない業者は避けることも大切です。
■サービス内容をしっかり確認
分譲マンションを賃貸する場合、家賃設定は賃料や管理費の請求なども含めて決める必要があります。
また、管理業務は管理会社に委託するのが一般的であり、費用相場は決めた家賃の5%程度となりますのでそこも認識しておきましょう。
そして同じパーセンテージでも管理会社によってサービス内容に大きく開きがありますので、安いからといって契約しても、結局負担が軽減されないようでは本末転倒です。
正しい管理費の設定基準を把握し、間違いのないパートナー選びをしましょう。
