サラリーマン大家さん必見！賃貸経営の成功・失敗の分かれ道

サラリーマンの副業として注目されているものの一つに、賃貸経営があります。
これは普通に仕事をしていても何も手間がかからず、マンションやアパートならばあまり高額なローンなどを契約しなくても借りられるのです。
とはいえ、このサラリーマン大家さんの成功と失敗は、いくつかの分かれ道によって決まってきます。

■賃貸経営は物件選びで成功が決まる

まず、何より大切なのが、マンションやアパートなどの物件選びです。
そもそもサラリーマン大家の場合、自分で賃貸用のマンションやアパートを借りて住むのが基本ですから、自分がどのアパートやマンションを所有するかによって、成功するかどうかはかなり変わってきます。
成功例や成功するポイントを紹介しましょう

・成功するなら立地は大切

まず、最も大切なのが立地です。
マンションやアパートなどの場合、内装や設備などはある程度変更があり、なおかつ後から手を加えて変えることもできるでしょう。
ですが、家の近くに駅があって利便性が良い場合や家の近くに大きなショッピングモールがあって生活に便利なことなどは、そう簡単に変えることはできません。
このため、成功するならまずは立地が大切です。
特に周辺環境が良い物件や立地に優れている物件は、どのサラリーマン大家も好みます。

・マンションの築年数は浅いほうが成功しやすい

次に築年数の問題です。
築年数は浅ければ浅いほど良く、理想的なのは築年数が10年以内、ごく短いものがい良いでしょう。
これは設備が新しいことや建物そのものが新しいことはもちろん、充実していて、建物の使いづらさや経年劣化が少ないので、借り手もつきやすい傾向があります。
賃貸経営の場合は古くなればなるほどマンションそのものの代金は安くなりますが、その分家賃も減る傾向があります。
このため、ローンの返済が大変なことになるでしょう。

■サラリーマン大家の資金繰りとは

次に、資金繰りについてです。
基本的にサラリーマン大家の場合、賃貸経営のためには高い費用が必要になりますが、あまり高額になるのは好ましくありません。
確かに理想的な物件は売値もローンも高額になる傾向がありますので、資金繰りは考えたいところでしょう。

・サラリーマン大家ならば余剰資金で

まず、資金繰りについては基本的に余剰資金で行う、というのが基本となるでしょう。
というのも、普通にマンションや一軒家を買うのとは違い、基本的に賃貸経営のためのローンはアパートローンや事業用ローンなどとなり、いわゆる住宅ローンとは違います。
このため、節税や控除なども異なるのです。
この余剰資金とは、単純にいえば生活に必要ではない資金のことを指します。
向こう1年の生活費と予想される大きな出費を除いた分です。
たとえば月の家族の生活費が20万、さらに4月に長男の進学で200万円と8月の海外旅行と12月の帰省費用でそれぞれ50万円ほどかかりそう、という場合は540万円は必要な出費となりますが、それより余っている貯蓄や資産があれば、それが余剰資金となります。
なお、この余剰資金の計算の期間は計算方法によっても異なるのです。
さらに3ヶ月分の生活費を計上する場合もあり、この分は緊急時の予備費や備えとして加算します。
この余剰資金はマンション購入時の頭金になります。
仮にあなたに何かあっても、あなた自身やあなたが守りたい対象も守ることができるでしょう。

・賃貸経営にかかるローンはできるだけ軽く

次に、賃貸経営のローンを借りる場合、できるだけ負担が軽くなるように気を付けましょう。
これは先ほどの余剰資金を頭金などに使ったとしても、賃貸経営の場合はローンを借りることもあるでしょう。
このローンの負担が大きいと、大変なことになってしまいます。
最悪の例としては、賃貸経営のための必要な費用をすべてローンで借りてしまうというものです。
余剰資金を準備していないのでいざというときの備えもなく、なおかつローンで借りてしまうといざというときの出費がなくなってしまうでしょう。
費用面の負担が大きく出費が高くなり、負担も大きくなってしまいます。
また、もし返済できなくなったらどうなるのでしょうか。
そのときは日常生活にも悪い影響が起こるでしょう。
このため、賃貸経営の場合はローンの負担はできるだけ軽くできるように工夫することや物件選びなどから改めて考えてみましょう。