メリットとデメリットをよく検討しよう
分譲マンションを転勤や住み替え、相続などのために、自分たちでは使わなくなる場合、売却するのと賃貸にするのと、どちらが良いのでしょうか。
これは一概にはいえません。
その方の資産状況やマンションの立地や状態、不動産市場の動向や地域における不動産ニーズなどにも左右されます。
一般的に生じる売却と賃貸のそれぞれのメリット、デメリットを知り、どちらのほうが有利かを検討することが大切です。
そのうえで、地域の不動産ニーズに照らし合わせ、不動産市場の価格動向や賃料などの動きも踏まえて決めるようにしましょう。
■分譲マンションを売却するメリット
まずは、分譲マンションを売却するメリットについて検討してみましょう。
分譲マンションを売却した場合、まとまったお金が手に入ります。
もっとも、住宅ローンが残っている場合にはそれを完済する必要があるため、手取りは少なくなるケースもあります。
一方、不動産価格が値上がりしていて売却益が出る場合や相応の金額が手に入る場合は買い替え資金などに充てることもできて有利です。
また、手放すことで、それ以降は固定資産税や都市計画税の負担がなくなり、管理費や修繕積立金、メンテナンス費用などの負担もなくなります。
つまり、ランニングコストが不要になるのもメリットです。
■分譲マンションを売却するデメリット
では、分譲マンションを売却することにデメリットはあるのでしょうか。
一度、売却してしまえば、新たに分譲マンションを買うには高額な資金が必要となります。
当然ながら、また住みたいと思っても住めなくなります。
いったん売却した後で、新たにマンションがほしくなった場合に、住宅ローンの審査に通らないこともあるかもしれません。
年齢が高くなっていて住宅ローンの返済期間が短くしか設定できない、転職などにより少額しか借りられないなど、新たにマンションを買う場合にローンが組めるかは未知数です。
また、不動産価格が値下がりしているときには売却損が出て、住宅ローンが残っている場合、すべてを完済しきれず、ローンのみが残ることもあるので注意しなくてはなりません。
一方、不動産市場が高騰して、大きな売却益が出た場合、所有期間などによっては譲渡税が発生し、納税をしなくてはならなくなります。
■分譲マンションを賃貸するメリット
では、分譲マンションを売却せずに、そのまま所有し続けたうえで賃貸に出す場合、どのようなメリットがあるでしょうか。
まず、賃貸のメリットは継続的に安定した賃料収入が得られることです。
賃料収入というのは不労所得でもあり、入居者がいる限り、自ら働かなくても継続的に収入が得られます。
まだ現役で働いている方なら生活費の補填や余裕資金ができ、家族で旅行を楽しむことやお子様の教育費、老後のための貯金などに充てることができます。
定年退職を迎えて勤労収入がなくなってからは、生活費やレジャー資金などに充てることができ、老後も安心の生活ができるのではないでしょうか。
公的年金だけでは生活に不安がある方も、賃料収入が年金生活の補填となり、万が一の介護費用や医療費を貯めることもできます。
所有権も維持できるので、もし再び住みたくなったり、使用したりする予定ができれば、契約満了時などに返却を受けて住むことも可能です。
しばらく賃貸して不動産市場が高騰するのを待って、高値で売却するという方法も採ることができるのもメリットといえるかもしれません。
■分譲マンションを賃貸するデメリット
分譲マンションを貸す場合、入居者が入らないと家賃収入が得られません。
空室のままではなんの利益ももたらさず、毎年の固定資産税や都市計画税、分譲マンションの修繕積立金や管理費といったコストだけがかさんでしまいます。
築年数が経過している、老朽化が進んでいるマンションの場合は、空室対策としてリフォームを行うことで、入居希望者が現れるケースも少なくありません。
そのためにはリフォーム費用を捻出する必要があり、想定外の出費になることもあるでしょう。
また、賃貸に出せば、入居者募集や契約手続き、入居中の修繕義務への対応や入居者や近隣住民からのクレーム対応などを行い、賃料が毎月入るように請求や収受の手続きを行っていく必要があります。
退去時の立会いやハウスクリーニング、再び入居者募集と貸主であるオーナーの仕事は意外に忙しく、手間がかかるのも一つのデメリットです。
もっとも、賃貸ノウハウがない多くのオーナーは賃貸管理会社に多くの業務を委託しています。
管理手数料はかかりますが、ご自身の手間や時間を省くことができるのです。
この場合も空室のままでは、管理手数料が余計にかさんでしまいます。
借り上げ保証を受けることで空室であっても、継続的に家賃を得る方法はありますが、その場合保証料が控除されるので、本来得られる相場の家賃よりは手取りが少なくなるので注意しなくてはなりません。
■分譲マンションなら賃貸のほうがお得
それぞれメリット、デメリットがあるので、その方にとってどちらが有利でお得かは一概にはいえません。
ですが、年金不安やコロナ禍など、突然として収入が激減する、失業のリスクが起こるという新たなリスクが生じた今、働かなくても継続的に収入が入る見込みがあり、賃貸できる不動産が手元に残されていることは、何が起こるかわからない不透明な時代を生き抜く保険となるのではないでしょうか。
ただし、住宅ローンが残っている場合は注意が必要です。
当然ながら、住宅ローンが残ってるということは金融機関から融資を受けている状態であり、借りた本人やその家族が住むことを前提として安い金利になっています。
したがって、住宅ローンが残っている状態で家を貸し出す際には投資ローンへの変更や一括完済が求められるのです。
ただし、転勤などの理由で一時的に空き家となるため、その間賃貸したい場合には「その家に本人が戻る予定がある」と判断され、賃貸に出すことが認められます。
転勤以外にも合理的な理由があれば認められる可能性がありますので、まずは融資先の金融機関に相談してみるのが良いでしょう。
住宅ローンが残っていない場合にも、地域によっては賃貸ニーズがないところもありますので、立地なども踏まえて売却と賃貸いずれが良いか検討しましょう。
自分では判断ができないという方は売却・賃貸を専門に扱う不動産会社に一度問い合わせてみることをおすすめします。
もちろん1社ではなく、複数社の意見を聞いたうえで判断しましょう。
